Qué documentos necesitas para vender un piso

Lo primero, antes de anunciar el piso

Hay un documento que necesitas incluso antes de poner el cartel: el certificado de eficiencia energética. El Real Decreto 390/2021 obliga a incluir la calificación energética en cualquier oferta o anuncio de venta, también en los portales inmobiliarios y en el escaparate de la inmobiliaria (artículos 15 y 17).

Si ya tienes uno en vigor, te sirve: vale diez años, o cinco si la calificación es G. Si no lo tienes, pídelo lo primero, porque sin él no puedes anunciar la vivienda.

En Cataluña, la cédula de habitabilidad también se exige para comercializar, anunciar u ofrecer una vivienda, así que conviene pedirla a la vez.

Los documentos que se piden en toda España

• Escritura de propiedad: acredita que el piso es tuyo. Si no la encuentras, la notaría donde se firmó o el Registro de la Propiedad pueden darte una copia.
• Nota simple del Registro de la Propiedad: dice quién es el titular y si hay cargas, como una hipoteca o un embargo. El notario consulta el Registro antes de la firma, pero tenerla al principio evita sorpresas a mitad de la venta.
• Último recibo del IBI: demuestra que el impuesto está pagado. El inmueble responde de las deudas de IBI, así que el comprador querrá verlo.
• Certificado de deudas con la comunidad de propietarios: lo expide el secretario con el visto bueno del presidente, en un máximo de 7 días naturales. Sin él, el notario no puede autorizar la escritura salvo que el comprador te exonere expresamente (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e).
• Certificado de eficiencia energética y su etiqueta: una copia del certificado registrado se adjunta al contrato de compraventa.
• DNI o NIE de todos los propietarios y, si queda hipoteca, el certificado del banco con la deuda pendiente para cancelarla el día de la firma.

También ayudan, aunque no los exige la ley: los últimos recibos de agua, luz y gas para el cambio de titular, y los planos o la referencia catastral para describir bien el piso.

Lo que añade Cataluña

Si la vivienda está en Cataluña, la normativa autonómica pide dos documentos más:

• Cédula de habitabilidad: obligatoria para vender una vivienda, también en segundas y siguientes ventas. Solo se puede vender sin ella en tres casos concretos y si el comprador lo acepta expresamente ante notario. La de segunda ocupación vale 15 años.
• Certificado de amianto: obligatorio desde el 3 de octubre de 2026 para vender inmuebles construidos antes de 2002 (Llei 8/2026). Lo firma un técnico competente tras una inspección visual, sin toma de muestras.

Fuera de Cataluña, otras comunidades también exigen la cédula o un documento parecido, cada una para usos distintos. Lo tienes en la guía de la cédula por comunidades.

Impuestos y gastos que te tocan como vendedor

• Plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos): en una compraventa la paga quien vende. La cobra el ayuntamiento.
• IBI del año de la venta: lo debe quien era propietario el 1 de enero. Es habitual pactar en el contrato que el comprador pague la parte proporcional desde el día de la firma.
• IRPF: si vendes por más de lo que te costó, la ganancia tributa en la declaración de la renta del año siguiente.

En qué orden pedirlo todo

1. Certificado energético y, en Cataluña, cédula y certificado de amianto: antes de anunciar el piso.
2. Nota simple: al ponerlo a la venta, para conocer las cargas a tiempo.
3. Certificado de deudas de la comunidad y certificado del banco: cuando haya fecha de firma, para que estén actualizados.
4. Escritura, último IBI y DNI: el día de la firma, junto con el resto.

Preguntas frecuentes